안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘은 김포시 구래동에 위치한 초역세권의 신축 아파트 경매 물건을 소개해 드리려고 합니다.
이 물건은 신축 아파트로, 감정가 5.2억 원에서 1회 유찰되어 3.64억 원으로 진행되고 있습니다.
생활 인프라가 우수한 이 아파트는 단기 투자자와 실거주자 모두에게 매력적인 기회입니다.
이번 글에서도 권리분석부터 얼마를 쓰면 되는지까지
전부 말씀드리겠습니다~
2024타경1274
이 물건은 실거주 & 단기투자자 분에게 추천드립니다.
< 한 줄 요약 >
추천 입찰가격 : 4.9억
이 가격으로 쓰면 됩니다.
1. 물건 분석
이번 경매 물건은 김포시 구래동에 위치한
초역세권 신축 아파트입니다.
감정가는 5.2억 원이었으나, 현재 1회 유찰되어 최저가 3.64억 원에 입찰이 진행되고 있습니다.
건물 면적은 약 79㎡(30평형)로, 방 4개와 화장실 2개로 구성된 구조로 활용도가 매우 높습니다.
해당 물건은 2021년 준공된 신축 아파트로
3년 차에 접어든 상태입니다.
경매 물건은 46층 중 4층에 위치해 있으며
비교적 낮은 층이지만 전반적으로 신축의 깔끔함이
잘 유지되고 있습니다.
사진을 통해 확인된 바에 따르면, 모든 발코니가 확장된 형태로 되어 있어
거주 공간을 더욱 넓게 사용할 수 있습니다.
세대수는 701세대로, 대단지에는 미치지 않지만 생활 편의성이 좋은 단지입니다.
주차 대수는 세대당 1.4대로
여유로운 주차 환경을 제공합니다.
경매 물건은 같은 평형대의 확장형 타입으로, 방 3개 외에도 알파룸을 활용해 방 4개로 사용할 수 있습니다.
이외에도 추가적인 수납공간과 두 개의 화장실로 구성되어 있어 가족 단위 거주에도 적합합니다.
2. 입지 정보
해당 아파트는 김포시 구래동에 위치해 있으며, 초역세권 아파트로 구래역이 도보로 바로 이용 가능합니다.
역세권 아파트답게 교통편이 매우 우수하여 출퇴근이 용이한 위치입니다.
다만, 구래역은 김포골드라인에 속해 있어 서울 중심부로의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.
학군을 살펴보면, 아파트 인근에 초등학교와 중학교, 고등학교가 위치해 있습니다.
약간 거리가 있으나 도보로 충분히 이동이 가능합니다.
생활 인프라 측면에서는 아파트 인근에 이마트와 같은 대형마트가 위치해 있으며, 주변에 다양한 프랜차이즈와 은행, 영화관(CGV) 등 여러 편의시설이 밀집해 있어 생활에 불편함이 없습니다.
또한, 단지 인근에 호수공원이 있어 휴식 공간이 잘 갖춰져 있습니다.
입지 총평: 인프라와 입지 둘 다 양호합니다.
추후 시세상승 가능성은 높습니다.
3. 시세 파악
해당 아파트의 시세를 분석해 보면,
현재 네이버 부동산에는 2021년 이후로
거래 내역이 표시되지 않고 있습니다.
이는 시스템 오류일 가능성이 있으므로, 실거래가 공개 시스템을 통해 확인하는 것이 더 정확합니다.
실거래가 공개 시스템에 따르면, 동일 단지의 동일 평형이 2024년 8월에 29층이 5.82억 원에 거래되었으며, 42층은 5.6억 원에 거래되었습니다.
중층 이상의 거래는 대체로 5억 중반대로 확인됩니다.
경매 물건이 4층이라는 점을 고려하면, 시세는 5억 초반에서 중반으로 예상할 수 있습니다.
호가를 살펴보면, 3층이 5.1억 원, 9층이 5.6억 원으로 나와 있어, 경매 물건의 예상 시세는 5억 3천만 원 내외로 보는 것이 적절합니다.
실제 거래 가격과 호가를 종합해보면, 수요에 따라 약간의 차이가 발생할 수 있으며, 중개사를 통해 시세 조사를 추가적으로 진행하는 것이 좋습니다.
예상 시세 : 5.3억
4. 권리 분석
권리 분석을 위해 등기부등본을 확인한 결과
갑구에는 가압류와 임의경매가 설정되어 있으며
을구에는 근저당권이 설정되어 있습니다.
근저당권은 말소기준권리 후보군에 해당하므로, 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 안전한 상태입니다.
매각물건명세서에는 특이사항이 없으며
임차인도 없는 것으로 확인되었습니다.
따라서 추가적인 부담 없이 시세에 맞추어
입찰할 수 있는 안전한 물건으로 판단됩니다.
권리분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 유24's 추천 입찰가
김포 구래동의 초역세권 신축 아파트 경매 물건은
감정가 대비 큰 폭으로 떨어진
3.64억 원에 입찰할 수 있는 기회입니다.
신축 아파트로 생활 인프라와 교통이 잘 갖춰져 있어 실거주자와 단기 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.
다만 현재 경매시장이 약간 주춤(?) 하다고 느껴지기 때문에 추천입찰가와 시장 상황을 좀 더 반영한 입찰가
2개 다 말씀드리겠습니다.
현재 시세를 고려하고, 경매 물건의 특징을 종합적으로 분석해 볼 때
경매유24's 추천 입찰가는?
4.9~5억 입니다
경매 시장을 반영하여 약간 보수적인 금액은
4.7~4.8억도 괜찮을 것으로 보입니다.
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