안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘은 경기도 포천시 소흘읍에 위치한
아파트 경매 추천 물건을 소개해 드리겠습니다.
해당 물건은 원래 전 회차에서 입찰했어야 하는 물건이나
아무도 입찰을 하지 않았습니다..!!
아직도 이렇게 기회가 있는 물건들이
월 5건 내외로 나오고 있습니다.
2023타경86610
이 물건은 2년 투자자 분에게 추천드립니다.
< 한 줄 요약 >
추천 입찰가격 : 2.4~2.5억
이 가격으로 쓰면 됩니다.
1. 물건 분석
오늘 소개할 경매 물건은 경기도 포천시 소흘읍에
위치한 42평형 아파트입니다.
이 물건은 감정가 3억 6천만 원에서 시작해 두 번 유찰된 후 현재 최저가 1억 7,600만 원으로 진행 중입니다.
층수는 15층 건물 중 3층에 위치한 저층 물건으로,
저층을 선호하는 분들에게 매력적일 수 있습니다.
해당 아파트는 2005년에 준공된 아파트로
연식이 조금 된 편입니다.
특히 현관문과 도어락이 교체된 부분에서 연식을 감안한 유지보수가 어느 정도 진행된 것으로 보입니다.
건물 면적은 42평형으로, 방 4개와 화장실 2개가 있는 계단식 구조의 대형 평수 아파트입니다.
대형 평수 아파트는 경매 시장에서 틈새 시장을 공략할 수 있는 좋은 기회입니다.
특히 최근 들어 경매 입찰이 많아졌음에도
대형 평수 아파트는 상대적으로 덜 주목받고 있어
저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 가능성이 큽니다.
세대수는 310세대에 불과하여 대단지 아파트는 아니지만, 주차 대수는 세대당 1.64대가 확보되어 있어
2005년 준공된 아파트 중에서는
비교적 주차 공간이 넉넉한 편에 속합니다.
이처럼 세대당 주차대수가 넉넉하면, 제 개인적인 생각으로는 건축 당시에도 신경 써서 지어진 단지로
보여지더라고요~
대형 평수 아파트라 시세 파악이 비교적 용이하며,
단기보다는 2년 정도의 중장기 투자를
추천드리는 물건입니다.
2. 입지 정보
이번 물건의 위치는
경기도 포천시 소흘읍에 자리 잡고 있습니다.
포천시는 도심에 비해 인프라가 부족한 편입니다.
그러나 소흘읍은 포천에서 상대적으로 발전된 지역으로, 이번 경매 물건이 위치한 곳은 상권과 주거 단지가 몰려 있어 생활 편의 시설이 풍부합니다.
특히 홈플러스와 같은 대형 마트가 인근에 위치해 있어 생활 편의성을 높여주고 있습니다.
또한, 행정복지센터와 우체국이 가까운 거리에 있어
주민 서비스 이용에도 편리합니다.
아울러 다양한 은행과 CGV, 다이소 등 생활 인프라가 풍부하게 자리 잡고 있어, 포천 내에서는 인프라가 우수한 편에 속하는 지역입니다.
다만, 단점으로는 인근에 지하철역이나 철도역이
없다는 점을 들 수 있습니다.
포천은 아직 지하철 노선이 연결되지 않은 지역으로,
대중교통을 통한 접근성은 다소 떨어집니다.
그러나 인근에 일자리를 가진 분들이 거주하는 경우가 많고, 학군도 양호한 편이라 자녀가 있는 가족들에게는 적합할 수 있습니다.
학군을 보면, 아파트 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 잘 분포되어 있습니다.
초등학교는 두 세 개가 가까운 거리에 있고, 중학교와 고등학교 역시 도보나 자가용으로 쉽게 통학할 수 있는
위치에 있습니다.
입지 총평: 입지는 좋지 않으나
인프라는 양호한 편입니다.
추후 시세상승 가능성은 보통입니다.
3. 시세 파악
해당 아파트의 시세를 보면,
최근 거래량은 뜨문뜨문 이루어지고 있습니다.
2023년 들어서 총 5건 정도의 거래가 이루어졌으며
대부분 저층 위주의 거래였습니다.
저층 거래가 주로 3억 초반에서 이루어졌으며,
중층 물건은 3억 5천에서 4억 1천만 원 선에서
거래된 기록이 있습니다.
현재 호가를 보면 2층 물건이 3억 4천만 원,
1층 물건이 3억 4천만 원에 나와 있으며, 7층 물건이 3억 5천만 원에 매물로 나와 있습니다.
또한 최근에 급매물건으로 3.3억도 보입니다.
경매 물건은 3층이기 때문에, 시세를 보수적으로 3억 2,500만 원에서 3억 3천만 원 정도로 보는 것이
적합해 보입니다. (수리 가정 시)
이번 물건은 단기보다는 중장기 투자를 목표로 해야 하며, 최소 2년 정도의 투자를 권장합니다.
2년간 전세를 넣고 매도하는 방식이 적합하며
전세가는 대략 2억 ~2.2억 원 정도로 예상됩니다.
호가를 보면 11층 전세가 2억 3천만 원이었으며, 평균적으로 2억에서 2억 1천만 원 사이에서 전세가를 맞출 수 있을 것으로 보입니다.
이 아파트의 최저가는 1억 7,600만 원으로,
시세 대비 약 2배 정도의 차이가 납니다.
과거 최저가가 2억 5,200만 원일 때 입찰했어도
최소 7천만 원의 시세 차익을 얻을 수 있었으나,
아무도 입찰하지 않았습니다.
현재는 시세 차익이 약 1억 5천만 원 정도로 예상되는 물건으로, 입찰경쟁은 있을 것으로 보입니다.
예상 시세 : 2.25억
4. 권리 분석
권리 분석을 위해 등기부등본을 살펴보겠습니다.
갑구에는 가압류와 임의경매가 설정되어 있으며,
을구에는 근저당권이 설정되어 있습니다.
이 중에서 중요한 것은 근저당권인데,
이는 낙찰 후 말소되는 권리입니다.
부기 등기는 본등기를 따라가는 특성이 있기 때문에,
본등기가 말소되면 부기등기 역시
자동으로 말소됩니다.
따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.
또한, 매각물건명세서를 확인한 결과, 임차인도 없으며 특이사항도 발견되지 않았습니다.
즉, 낙찰자가 인수할 의무나 부담이 없는
안전한 물건이라고 할 수 있습니다.
권리분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 유24's 추천 입찰가
이번 포천시 소흘읍의 42평형 아파트 경매 물건은
감정가 대비 절반 가격으로 진행 중인
매우 매력적인 투자 물건입니다.
특히 대형 평수 아파트로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 거주나 임대 목적으로도 적합합니다.
최저가 1억 7,600만 원으로 입찰할 수 있으며,
권리상 문제도 없으니 2년 중장기 투자 전략을 고려해 보시길 추천드립니다.
현재 시세를 고려하고, 경매 물건의 특징을 종합적으로 분석해 볼 때
경매유24's 추천 입찰가는?
2.4~2.5억 입니다
2.6억까지도 괜찮을 것으로 보입니다.
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