안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘은 의정부시 장암동에 위치한
대단지 아파트 경매 물건을 소개해 드리려고 합니다.
감정가 2억 1,800만 원에서 시작해 두 번 유찰되면서 현재 최저가 1억 600만 원에 경매가 진행 중입니다.
오늘도 역시나
권리분석부터 추천 입찰가격까지
전~부 다 말씀드리겠습니다!
2023타경82953
이 물건은 단기투자자 분에게 추천드립니다.
< 한 줄 요약 >
추천 입찰가격 : 1.53억
이 가격으로 쓰면 됩니다.
1. 물건 분석
오늘의 경매 물건은 경기도 의정부시 장암동에 위치한
대단지 아파트입니다.
이 아파트는 총 15층 중 8층에 위치한 중층 물건으로, 채광과 통풍이 우수할 것으로 예상됩니다.
감정가는 2억 1,800만 원이었으나, 현재 두 번 유찰되어 1억 600만 원에 진행되고 있습니다.
감정가 대비 절반 가격으로 떨어졌기 때문에 이번 기회를 놓치지 않고 입찰을 고려해보실 것을 추천드립니다.
건물 면적은 약 42㎡(12.7평)로, 방 2개와 화장실 1개로 구성된 복도식 구조입니다.
준공 연도는 1993년으로 구축 아파트에 속합니다.
단, 내부 시설 일부는 수리가 필요할 것으로 예상되니
입찰 시 수리 비용을 고려해야 합니다.
이 아파트는 1,661세대 규모의 대단지 아파트로
규모 면에서는 큰 장점이 있습니다.
다만, 주차 대수가 세대당 0.2대로 매우 낮아
주차 문제는 고질적일 것으로 보입니다.
세대당 주차 대수가 1.2대 이상이 되어야 편리한데
이 아파트는 3중 주차까지도 발생할 수 있는
환경이므로 입찰 시 이를 염두에 두어야 합니다.
주차와 복도식이 합쳐지면
서울을 제외하면 시세상승 가능성이 높지 않습니다.
2. 입지 정보
해당 아파트의 입지는 의정부시 장암동에 위치하며
1호선 경전철 발곡역과 가까운 거리에 있습니다.
아파트 단지가 매우 크기 때문에, 경매 물건이 있는 위치에서 발곡역까지 도보로 이동 시
약간의 거리가 발생할 수 있겠습니다.
여전히 도보 접근이 가능한 위치에 있어
교통편의성은 나쁘지 않습니다.
학군을 보면, 아파트 단지 바로 위쪽으로 초등학교가
위치해 있어 초등학교 도보 통학이 가능합니다.
또한, 중학교와 고등학교도 도보로 접근할 수 있는 거리에 있어, 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 갖춰진 학군이 완비된 지역입니다.
이는 자녀가 있는 가정에 큰 장점이 될 수 있습니다.
생활 인프라 측면에서는 아파트 인근에 롯데마트와 같은 대형 마트가 위치하고 있으며
주민센터와 우체국 등 주요 관공서도 도보로 이동할 수 있는 거리에 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.
이러한 요소들로 인해, 시세가 크게 오르지 않더라도 기본적인 수요는 꾸준히 유지될 수 있는 지역입니다.
입지 총평: 인프라은 평범하나
입지는 좋지 않습니다.
추후 시세상승 가능성은 낮습니다.
3. 시세 파악
해당 아파트의 시세를 분석해 보면
현재 시장에서 유사한 평수의 아파트가
1억 7천만 원대에서 거래되고 있습니다.
경매 물건과 동일한 중층 물건이기 때문에, 1억 7천만 원 정도의 시세를 기준으로 입찰 전략을 세우는 것이
합리적입니다.
현재 호가를 살펴보면, 1층과 6층 물건은 1억 8천만 원에 매물로 나와 있으며, 이 중 6층 물건은 수리가 제대로 이루어지지 않은 상태입니다.
수리가 되지 않은 상태임에도 불구하고 1억 8천만 원에 나와 있다는 점에서, 경매 물건 역시 수리를 약간 보수적으로 진행한다면 1억 7천만 원에서 1억 7,500만 원 정도의 매도 가능성을 기대할 수 있습니다.
현재 최저가는 1억 600만 원이기 때문에
시세와의 차이가 7천만 원 정도 발생합니다.
이는 수익을 기대할 수 있는 범위입니다.
예상 시세 : 1.75억
4. 권리 분석
권리 분석을 통해 해당 물건이 안전한지
확인해 보겠습니다.
등기부등본 상 갑구에는 임의 경매가 설정되어 있으며
을구에는 근저당권이 설정되어 있습니다.
이는 모두 말소기준권리 후보군에 해당하므로
낙찰 후 전부 사라지는 권리입니다.
부기등기 항목들도 존재하지만
이는 본등기를 따라가는 권리이므로 본등기가 말소되면
자동으로 말소됩니다.
따라서 이 물건은 낙찰자에게 인수될 권리가 없으며
안전한 권리 상태로 입찰이 가능합니다.
매각물건명세서를 확인한 결과, 임차인도 존재하지 않으며, 특이사항도 없는 상태입니다.
따라서 입찰자는 추가적인 부담 없이 시세를 고려해
입찰할 수 있는 안전한 물건입니다.
권리분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 유24's 추천 입찰가
현재 시세를 고려하고, 경매 물건의 특징을 종합적으로 분석해 볼 때
경매유24's 추천 입찰가는?
1.53억 내외 입니다
단기투자로 좋을 물건이며, 기존 최저가에서
약간 높여서 금액을 적어 보시면 좋을 것으로 보입니다.
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