안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘 소개할 경매 물건은 반값 경매 시리즈
네 번째 물건입니다.
이 물건은 낙찰 금액보다 전세 금액이
더 높아질 가능성이 큰 물건입니다.
이 물건은 동두천시 생연동에 위치한 44평형 아파트로
1억 8,200만 원 감정가에서 두 번 유찰되었고
현재 최저가 8,900만 원으로 진행 중입니다.
투자 금액이 적으신 분들께 적합한 기회이니
눈여겨보세요!
2023타경81929
이 물건은 2년 투자자 분에게 추천드립니다.
< 한 줄 요약 >
추천 입찰가격 : 1억
이 가격으로 쓰면 됩니다.
1. 물건 분석
이 물건은 동두천시 생연동에 위치한 44평형 아파트로
1991년 준공된 구축 아파트입니다.
현재 15층 중 8층 물건으로, 층수는 꽤 괜찮습니다.
아파트는 대형 평수와 국민 평수로 이루어진 두 개의 동으로 구성되어 있으며,
세대수는 252세대로 소규모 단지에 속합니다.
외관은 깨끗해 보이나, 수리가 별도로 진행되지 않은
상태로 예상됩니다.
해당 아파트는 복도식과 계단식이 혼합된 형태로
해당 물건은 계단식 구조에 방 4개, 화장실 2개로
이루어져 있습니다.
주차는 이중 주차가 필요한 수준으로
주차 공간이 부족할 가능성이 큽니다.
2. 입지 정보
이 아파트 단지는 생연동 외곽에 위치해 있어
역세권이 아닙니다.
역까지 직선거리로 900m 정도라 도보 이동이 쉽지 않고, 대중교통을 이용해야 할 필요가 있습니다.
대략 20분 이상의 도보 시간이 걸릴 수 있기 때문에,
실거주자 입장에서는 교통 편의성이 떨어지는 편입니다.
학군의 경우, 초등학교는 가까운 편이나, 중학교와 고등학교는 상대적으로 멀리 떨어져 있어
대중교통을 이용해야 합니다.
생활 인프라도 크게 기대할 수 없는 위치로
인근 마트와 동네 상권을 이용하는 정도입니다.
동두천 시청과 행정복지센터는 도보로 이동이 가능하지만, 큰 관공서는 멀리 위치해 있어 실거주 여건이 다소 불편할 수 있습니다.
입지 총평: 인프라와 입지가 좋지 않습니다.
추후 시세상승 가능성은 낮습니다.
3. 시세 파악
해당 물건은 두 번이나 유찰된 이유가 있습니다.
2022년 이후로 거래가 거의 이루어지지 않았고,
호가조차 없다는 점에서 시세 파악이 어렵습니다.
그러나 최근 전세 사례로 1억 7천만 원에 거래된
4층 물건이 있어, 이를 참고할 수 있습니다.
비슷한 평수의 다른 아파트를 기준으로 했을 때,
1억 3천만 원에서 1억 4천만 원 사이가
이 아파트의 시세로 예상됩니다.
경매 물건의 최저가는 8,900만 원이므로
약 4천~5천만 원 차익을 기대할 수 있습니다.
전세가도 매매가와 비슷한 수준으로 붙어있어,
낙찰 후 전세로 플러스피 투자가
가능한 물건으로 평가됩니다.
예상 시세 : 1.3~1.4억
4. 권리 분석
등기부등본을 확인해 본 결과,
가압류와 강제경매 권리가 있고
근저당권 설정이 되어 있습니다.
그러나 말소기준권리는 전부 말소될 수 있는 권리들로
낙찰자에게 안전한 물건으로 판단됩니다.
특이사항으로, 매수 신청 금액이 9,718만 원이라는 점을 참고해야 하며,
낙찰가가 이보다 약간 높게 설정될 필요가 있습니다.
권리분석에서 임차인도 없고, 낙찰자 인수 사항도 없어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.
권리분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 유24's 추천 입찰가
이 물건은 소액 투자로 접근할 수 있는
경매 물건입니다.
시세는 1억 3천만 원에서 1억 4천만 원 사이로
예상됩니다.
전세와 매매가가 비슷한 수준이라, 낙찰 후 전세를 놓아 플러스피 투자도 가능합니다.
현재 시세를 고려하고, 경매 물건의 특징을 종합적으로 분석해 볼 때
경매유24's 추천 입찰가는?
1~1.01억 입니다
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