안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘은 일산서구 탄현동에 위치한
아파트 경매 추천 물건을 소개해 드리겠습니다.
이 아파트는 과거부터 경매로 자주 나왔던 물건이지만, 입찰 경쟁이 많지 않으며 현재 시세 대비 약 8,000만 원 이상 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다.
실거주자와 2년 내 단기 투자자에게 적합한 이 물건을 자세히 분석해 보겠습니다.
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1. 물건 분석
이번에 소개하는 경매 물건은
경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한
‘일산두산위브더제니스’ 아파트입니다.
감정가는 7.3억 원으로 책정되었지만, 1회 유찰로 인해 현재 최저가 5.11억 원에 입찰이 진행되고 있습니다.
건물은 54층 중 9층에 위치해 있으며, 121㎡(49평형)로 방 4개와 화장실 2개로 구성된 계단식 구조입니다.
2013년에 준공된 준신축에 가까운 아파트입니다.
단지 내 로비와 외부 조경이 잘 조성되어 있습니다.
세대수는 총 2,700세대에 달하는 대규모 단지로, 탄현동 내에서도 대장 아파트로 손꼽히는 곳입니다.
주차 공간도 세대당 1.81대로 매우 넉넉해
주차 문제도 없습니다.
단지 자체가 매우 잘 조성되어 있어 실거주 만족도가 높으며, 대형 평수의 아파트임에도 불구하고 생활 편의성이 뛰어납니다.
2. 입지 정보
해당 아파트는 탄현동 초역세권에 위치해 있습니다.
탄현역이 바로 옆에 있어 출퇴근이 편리하며, 지상으로 연결된 다리를 통해 쉽게 접근할 수 있습니다.
역과의 거리도 가까워 초역세권의 장점을
충분히 누릴 수 있는 물건입니다.
학군 또한 매우 우수합니다. 아파트 인근에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 도보권 내에 위치하고 있어 자녀를 둔 가족들이 선호할 만한 입지입니다.
초, 중, 고 모두 가까워 학군적인 매력도 큽니다.
생활 인프라 면에서도 주민센터와 우체국이 도보로 이동 가능한 거리에 있어 편리하며, 인근 동네 마트를 통해 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.
해당 아파트는 탄현동 내에서도 규모와 인프라 측면에서 최고 수준의 대장 아파트로 평가받고 있습니다.
입지 총평: 인프라는 좋습니다.
다만 서울접근성은 떨어지는 편입니다.
시세 상승 가능성은 보통입니다.
3. 시세 파악
해당 아파트의 시세를 분석해보면, 대형 평수 아파트임에도 불구하고 거래량이 꾸준히 유지되고 있습니다.
실제 수강생 분 중에서도 2개월 만에 매도한 사례가 있을 만큼 수요가 안정적입니다.
올해에는 거의 매달 거래가 이루어졌으며
시세는 약 7억 원 내외로 형성되어 있습니다.
호가 또한 비슷한 수준으로, 입주 가능한 탑층 물건이
7억 원, 다른 층은 7.1억 원에 나오고 있습니다.
현재 시세가 상승하려다 잠시 꺾인 상태이기 때문에,
보수적인 입찰 전략을 취하더라도
낙찰 확률이 높을 것으로 보입니다.
경매 물건의 최저가는 5.11억 원으로
시세 대비 약 1.9억 원 저렴합니다.
입찰을 통해 충분히 이득을 볼 수 있는
물건임이 분명합니다.
시세를 7억 원으로 보고
말씀드리겠습니다.
4. 권리 분석
권리 분석을 위해 등기부등본을 확인한 결과
갑구에는 임의경매와 압류가 확인되며, 이는 말소기준권리 후보군에 속하여 낙찰 후 모두 소멸됩니다.
을구에는 근저당권과 임차권이 설정되어 있습니다.
근저당권 역시 말소기준권리 후보군에 속해
낙찰 후 모두 소멸됩니다.
매각물건명세서를 확인한 결과, 임차인도 전입일이 근저당 설정일보다 늦기 때문에 후순위 임차인으로 판단되어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.
또한, 보증공사 인수 건이라 명도에도
어려움이 없을 것으로 보입니다.
다만, 2024년 7월 기준으로 300만 원 정도의 미납 관리비가 확인되며, 경매 물건을 낙찰받을 경우 약 400만 원 정도의 관리비 인수를 감안해야 합니다.
그러나 임차인이 없고 빈 집으로 예상되므로, 추가적인 명도 비용은 들지 않을 것으로 판단됩니다.
권리 분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
(관리비는 인수)
5. 결론
이번 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 아파트 경매 물건은 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 5.11억 원에 입찰할 수 있는 기회입니다.
초역세권 입지와 우수한 학군, 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 실거주자와 2년 내 단기 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.
시세와 권리를 종합적으로 분석해볼 때, 안정적인 입찰과 이후 매도로 수익을 기대할 수 있는
좋은 기회임이 확실합니다.
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