안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘 소개할 경매 물건은 서울 강북구 번동에
위치한 기산그린 아파트입니다.
곧 동북선 역세권 호재까지 예정되어 있어 실거주자분에게도 괜찮은 물건이며,
단기투자 하실 분들에게도
추천드릴 수 있을만한 물건입니다.
2023타경75668
1. 물건 분석
이번에 소개드리는 경매 추천 물건은
강북구 번동에 위치한 기산그린 아파트로, 현재 시세와 최저가의 차이가 크지 않아 낙찰 확률이 높습니다.
해당 아파트는 20층 중 12층으로 층수가 좋습니다.
감정가는 4.65억에서 1회 유찰되어
3.72억 원에 경매가 진행 중입니다.
아파트 면적은 60m²로, 약 25평형에 해당하며
방 3개와 화장실 1개로 구성된 복도식 구조입니다.
2000년에 준공된 이 아파트는 비교적 구축 아파트로, 관리와 상태에 따라 보수 비용이 필요할 수 있습니다.
세대수는 263세대, 총 2개 동으로 이루어진 단지로
비교적 소규모이며
주차는 세대당 0.8대 수준이라 다소 부족한 편입니다.
2. 입지 정보
해당 물건이 위치한 강북구 번동은 현재 역세권은 아니지만, 2026년 동북선이 개통될 예정입니다.
이 교통 호재가 실현되면 강북 지역 내 교통 편의성이 크게 개선될 것으로 기대됩니다.
이 외에도 인근에 북서울꿈의숲이 있어 산책과 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.
학군 역시 우수한 편으로, 인근에 초, 중, 고등학교가 모두 도보 거리에 위치해 있습니다.
다만, 대형 마트는 없고, 동네 마트와
일부 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.
관공서로는 주민센터와 우체국이 가까운 거리에 있어
편리하게 이용할 수 있습니다.
입지 총평으로는 교통 호재가 예정되어 있는 지역이며, 단지 인프라가 안정적이라는 점에서
향후 시세 상승 가능성도 기대됩니다.
가족 단위의 실거주뿐 아니라
단기 투자 목적으로도 추천할 만한 물건입니다.
입지 총평: 입지와 인프라 둘 다 준수합니다.
시세 상승 가능성은 약간 있습니다.
3. 시세 파악
이번 아파트 경매 물건의 시세를 분석해보면, 최근 10월에도 두 건의 거래가 있었으며,
거래 가격은 4억 원 내외입니다.
올해 초부터 거래된 기록을 살펴봐도, 대체로 4억 원대 초반에서 안정적으로 거래가 이뤄지고 있어
시세가 명확히 형성되어 있는 편입니다.
현재 이 아파트의 호가는 탑층 기준으로 4.3억, 고층은 4.5억까지 올라가 있어, 실제 거래가와 호가 사이에
다소 차이가 있는 상황입니다.
경매 물건의 최저가가 3.72억 원으로, 예상 시세 4.1억 원과 약 3,800만 원 차이가 나는 상태입니다.
시세와의 차이가 큰 편이 아닙니다.
시세를 4.1억 원으로 보고
말씀드리겠습니다.
4. 권리 분석
권리 분석에서는 주로 등기부등본을 확인하며, 본 아파트 경매 물건의 등기부등본을 보면
권리 관계가 명확히 정리되어 있습니다.
우선, 갑구에는 가압류와 임의경매가 있으며
을구에는 근저당권이 설정되어 있습니다.
이러한 권리들은 모두 말소기준권리에 해당하여
낙찰 후 소멸될 예정입니다.
등기부등본에 기재된 2020년 3월 10일의 근저당권이 말소기준권리로 설정되어 있으며
이후의 권리는 낙찰 후 모두 말소됩니다.
따라서 본 아파트 물건은 낙찰자에게 인수되는 사항이 없으며, 안전하게 입찰이 가능한 물건으로 판단됩니다.
또한, 현재 거주 중인 임차인이 없고
미납 관리비가 8월 기준 약 97만 원 정도 있으며
낙찰자는 이를 감안해야 합니다.
권리 분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 결론
대출 규제가 강화된 현 상황에서, 다소 보수적인 입찰가로 설정하여 낙찰 가능성을 높이는 전략이
효과적일 것으로 예상됩니다.
2026년 동북선 개통이 예정되어 있으므로 단기 투자 및 실거주 목적 모두에 적합한 물건입니다.
이번 경매 물건은 2023년 11월 5일에 진행될 예정이므로, 이 물건에 관심이 있는 분들은 시세를 꼼꼼히 확인하시거나 아래 링크를 통해
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