안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘은 경기도 노원구 월계동에 위치한
아파트 경매 추천 물건을 소개해 드리겠습니다.
이 아파트는 2000세대가 넘는 대단지 아파트임에도
2억대까지 떨어져 있는 상태입니다.
2023타경2985
이 물건은 실거주 & 단기투자자 분에게 추천드립니다.
< 한 줄 요약 >
추천 입찰가격 : 3억
이 가격으로 쓰면 됩니다.
1. 물건 분석
이번에 소개해드릴 경매 물건은 서울 노원구 월계동에 위치한 대단지 아파트입니다.
해당 아파트는 총 15층 중 4층에 위치해 있으며,
면적은 45㎡(약 13.5평)로 방 2개와 화장실 1개로
구성되어 있습니다.
1992년에 준공된 구축 아파트로, 복도식 구조를
가지고 있습니다.
외관 사진을 살펴보면 1층은 주차장으로 사용되고 있으며, 건물은 세월의 흔적이 느껴지지만 비교적 관리가 잘 되어 있는 편입니다.
다만, 내부는 수리가 필요할 수 있으므로 현장 방문을 통해 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
창호나 내부 인테리어는
추가적인 보수가 필요할 수 있습니다.
세대수는 무려 2,000세대를 넘는 대단지 아파트입니다.
그러나 주차대수가 세대당 0.39대로 매우 부족하므로, 자차를 이용하시는 분들은
주차 문제를 고려하셔야 합니다.
2. 입지 정보
해당 아파트는 월계역에서 도보로
약 10분 정도 거리에 위치해 있습니다.
또한, 2026년 동북선 개통이 예정되어 있어 교통 편의성은 더욱 향상될 전망입니다.
동북선은 상계에서 왕십리까지 연결되는 노선으로
서울 도심으로의 이동이 훨씬 수월해질 것입니다.
주변 학군도 우수합니다. 아파트 인근에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 밀집해 있어 자녀를 둔 가정에게 최적의 교육 환경을 제공합니다.
특히, 도보로 통학이 가능한 거리에 여러 학교가 위치하고 있어 학부모들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.
생활 인프라도 잘 갖춰져 있습니다.
대형마트인 이마트와 이마트 트레이더스가 차로 5~10분 거리에 있어 쇼핑과 장보기가 편리합니다.
또한, 중랑천과 우이천이 가까워 산책이나 운동을 즐기기에도 좋은 환경입니다. 주변에 공원과 녹지가 많아 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.
관공서로는 주민센터와 우체국이 도보로 이용 가능한 거리에 위치해 있어 행정 업무 처리에도 편리합니다.
입지 총평: 인프라와 입지 둘 다 양호합니다.
추후 시세상승 가능성은 보통입니다.
3. 시세 파악
이 아파트의 최근 시세를 분석해보면, 2023년 초부터 현재까지 꾸준히 거래가 이루어지고 있습니다.
거래 가격은 대체로 3억 5천만 원 내외로 형성되어 있으며, 이는 해당 평형대의 평균 시세로 볼 수 있습니다.
특히, 1층이나 저층부의 경우 3억 초반, 고층부는 약간 더 높은 가격에 거래되고 있습니다.
호가를 살펴보면, 13층에 위치한 매물이
3억 5천만 원에 나와 있습니다.
이는 입주가 가능한 상태의 매물로, 실제 거래 가격과 큰 차이는 없습니다.
경매 물건은 4층에 위치하고 있어, 층수에 따른 가격 변동을 고려하여 시세를 보수적으로 3억 3천만 원으로
판단하였습니다.
현재 경매 최저가는 2억 5,600만 원으로, 시세 대비 약 6,500만 원 저렴합니다.
이는 입찰자에게 매우 매력적인 가격대로, 적절한 입찰가를 설정한다면 상당한 수익을 기대할 수 있습니다.
다만, 최근 부동산 시장의 변동성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.
예상 시세 : 3.3억
4. 권리 분석
등기부등본을 통해 권리 분석을 진행한 결과
해당 물건은 안전한 것으로 판단됩니다.
갑구에는 임의경매가 설정되어 있으며, 을구에는 근저당권이 존재합니다. 이들은 모두 말소기준권리 후보군에 속하며, 낙찰 후 모두 소멸됩니다.
말소기준권리는 말소기준권리 후보군 중 가장 먼저 설정된 권리를 의미하며, 이 경우 2014년 3월 31일에 설정된 근저당권이 해당됩니다.
따라서, 이후에 설정된 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸되므로 낙찰자에게 인수되는 부담이 없습니다.
임차인에 대한 정보도 확인하였습니다.
임차인은 2014년 4월 1일에 전입하였으며, 이는 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다.
따라서, 임차인의 보증금을
낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.
미납 관리비에 대한 정보는 공개되어 있지 않으므로, 현장 조사나 관리사무소를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
일반적으로 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 하므로, 예상 비용을 미리 파악하여 입찰가에 반영하는 것이
중요합니다.
저는 미납관리비를 0원을 기준으로 말씀드리겠습니다.
권리분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 유24's 추천 입찰가
현재 시세를 고려하고, 경매 물건의 특징을 종합적으로 분석해 볼 때
경매유24's 추천 입찰가는?
3억 내외입니다
단기 투자나 서울에서 저렴하게 거주할 분들에게 특히 추천드립니다.
해당 경매는 2024년 11월 7일 목요일에 서울북부지방법원에서 진행될 예정입니다. 관심 있으신 분들은 미리 준비하시어 좋은 기회를 잡으시길 바랍니다.
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