안녕하세요, 경매유24입니다.
연수구 송도동에 위치한
아파트 경매 물건을 소개해 드리려 합니다.
이 물건은 실거주자분들에게 특히
추천할 만한 물건입니다.
추가로 경매 오프라인 6주 강의를 오픈했습니다.
1:1 입찰가 산정, 추천물건 제공 등
경매를 10배 더 쉽게, 100% 안전하게 가능합니다.
지금부터 물건 분석, 입지 분석, 시세 파악, 권리 분석을 말씀드리겠습니다.
1. 물건 분석
해당 아파트는 45층 중 31층에 위치한 로얄층으로
입주 후에도 높은 만족도를 기대할 수 있는 물건입니다.
이 물건의 감정가는 9.21억 원이었으나
1회 유찰되어 현재 최저가는
6.44억 원으로 진행 중입니다.
건물면적은 102㎡(약 42평형)로
방 3개와 화장실 2개로 구성된 계단식 구조입니다.
이 아파트는 2013년에 준공된 대단지로
총 10개 동에 1,700세대로 이루어져 있습니다.
주차 대수는 세대당 1.54대로 여유로운 편이지만
대형평수 위주의 단지 특성상
주차가 넉넉하지는 않을 수 있습니다.
특히, 해당 물건은 공부 상 발코니 확장이
되어있지 않다고 나옵니다.
발코니 확장 여부는 시세에 영향을 미칠 수 있으므로,
현장에서 반드시 확인이 필요합니다.
2. 입지 정보
이번에 소개할 송도 푸르지오 아파트는
인천 송도동에 위치해 있으며,
인근에 테크노파크역이 있어
교통 편의성이 우수합니다.
또한, 번화한 상권과 가까워
생활 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다.
해당 물건은 남향이 아니지만
뷰가 뛰어나 시세에서 유리한 점이 있습니다.
북향에 가까우므로 장점과 단점이 같이 있습니다.
학군은 우수한 편으로
인근에 초등학교와 중학교가 각각 2~3개씩
위치하고 있어 자녀 교육에 유리합니다.
고등학교는 다소 거리가 있지만,
2027년경 인근에 새로 지어질 예정입니다.
또한, 이 지역은 대형마트인 홈플러스와 현대 아울렛이 위치해 쇼핑이 편리하고,
인근에 주민센터와 공원도 잘 조성되어 있어
거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
입지 총평: 입지는 평범하나
인프라는 상당히 좋습니다.
시세 상승 가능성은 높아 보입니다.
3. 시세 파악
이번 경매 물건의 시세를 파악해 보겠습니다.
2024년 5월부터 7월까지의 거래 데이터를 보면
송도 푸르지오 아파트는 7.5억 원에서 8억 원 사이로
거래되었습니다.
그러나 현재 호가는
8.5억 원에서 8.7억 원까지 올라가 있으며
입주가능은 8.8억 원에서 시작하는 것으로 확인됩니다.
호가와 실거래가의 차이가 크기 때문에
이 물건에 대한 수요가 높아질 경우
지속적인 가격이 상승할 가능성이 큽니다.
특히, 최근 시세가 작년보다 크게 오른 점을 고려하면
향후 추가 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.
따라서, 해당 물건의 예상 시세를 8.1억 원으로 보며,
최저가 6.44억 원과 비교했을 때
약 1.7억 원의 차익을 기대할 수 있습니다.
충분히 입찰을 고려할 만한 물건입니다.
시세를 8.1억 원으로 보고
말씀드리겠습니다.
4. 권리 분석
이제 이 아파트 물건의 권리 분석을 통해
안전성을 확인해 보겠습니다.
아파트 경매 물건에서 가장 중요한 것은
등기부등본과 매각물건명세서입니다.
등기부등본의 갑구에는 임의경매, 압류, 가압류가
기재되어 있으며,
이는 모두 말소기준권리 후보군에 속합니다.
낙찰 후에는 모두 말소되므로
낙찰자에게는 안전한 권리입니다.
을구에는 근저당권이 설정되어 있는데,
이 역시 말소기준권리 후보군에 속해
낙찰 후 말소됩니다.
따라서, 이번 경매 물건은 등기부등본 상
모든 권리가 말소되며, 안전한 입찰이 가능합니다.
매각물건명세서에도 특이 사항이 없고
임차인 또한 없는 것으로 확인되었습니다.
임차인의 보증금을 인수할 위험이 없으며
관리비도 미납된 내역이 없다고 명시되어 있습니다.
권리 분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
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