안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘은 미추홀구 주안동에 위치한
빌라경매 추천 물건을 소개해 드리겠습니다.
2022 타경 528512[2]
이 물건은 단기투자자 분에게 추천드립니다.
1. 물건 분석
경매 대상 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한
93년식 4층 빌라입니다.
해당 빌라는 12평(40m²) 규모로
방 3개와 화장실 1개의 구조로 되어 있습니다.
처음 감정가는 9,200만 원이었으나
경매 과정에서 세 차례 유찰되며
현재 3,100만 원까지 하락했습니다.
이 빌라는 샤시가 교체되어 있어
내부 수리 비용을 절감할 수 있는 장점이 있습니다.
샤시가 교체되어 있다면 내부 상태도
비교적 양호할 가능성이 높기 때문에
소액 투자자에게 매력적인 물건으로 예상됩니다.
다만, 4층 건물의 최상층(4층)이라는 점이
단점으로 작용할 수 있습니다.
최상층 특성상 누수 발생 가능성이 높고
엘리베이터가 없는 구옥 빌라이기 때문에
수요가 적을 수 있습니다.
2. 입지 정보
이 빌라는 인천 1호선 주안역에서
도보로 약 10분 내외 거리에 위치해 있어
역세권(?)이라는 장점을 가지고 있습니다.
(약간 멀긴 합니다. 간석역 역세권입니다.)
하지만, 빌라가 위치한 지역은
약간 고립된 느낌이 있으며, 주변 인프라와 학군이
다소 부족한 편입니다.
특히, 주변 학군은 제한적이며 근처에 위치한
초등학교를 제외하면
중고등학교와 같은 교육 시설은 다소 떨어져 있습니다.
한편, 인근에는 다양한 편의 시설이 자리하고 있어
생활 편의성 면에서는 부족함이 없습니다.
그러나, 미추홀구 주안동 일대가 전세 사기 등의
사건으로 이미지가 좋지 않다는 점은 물건의 가치에
부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
따라서, 입지적 장점과 단점을 균형 있게 고려하여
신중한 결정이 필요합니다.
그러나 장점이 더 많은 물건이기에 추천물건으로
가져와 보았습니다.
입지 총평: 인프라와 입지는 평범합니다.
추후 시세상승 가능성은 낮습니다.
3. 시세 파악
해당 빌라의 현재 시세는 약 5,000만 원으로 추정되며
이는 최근 거래된 유사 물건들의 시세와 비교해
산정한 것입니다.
주변의 비슷한 조건의 빌라들이
평당 500~600만 원대에서 거래되고 있습니다.
이 물건은 경매로 나왔기 때문에
시세보다 저렴하게 구매할 수 있는 기회가
될 수 있습니다.
특히, 샤시가 교체된 점을 고려했을 때
추가적인 수리 비용이 크지 않을 것으로 보이며
이는 낙찰자에게 유리한 부분입니다.
다만, 최상층이라는 점,
그리고 주변의 거래량 및 수요에 따라
시세가 크게 변동할 가능성이 있으므로
현장 답사와 주변 시세 조사가 반드시 필요합니다.
현장 답사를 통해 주변 빌라들의 실제 거래가가 어떻게 형성되어 있는지, 경매 물건의 위치와 상태가 시세에
어떤 영향을 미칠지 확인하는 것이 중요합니다.
예상 시세 : 5,000만 원
4. 권리 분석
이 빌라는 권리 분석 결과
안전한 물건으로 평가됩니다.
등기부 등본상으로는 압류와 강제 경매가
기재되어 있지만
이는 낙찰 후 말소될 예정이기 때문에
큰 문제가 되지 않습니다.
더 중요한 부분은 임차권인데,
이 물건의 경우 선순위 임차권이 설정되어 있으나,
임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하더라도
임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를
제출한 상태입니다.
따라서, 낙찰자가 임차권을
인수해야 할 위험이 없습니다.
또한, 기존 임차인이 이미
퇴거한 상태일 가능성이 크기 때문에
명도 과정에서도 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.
다만, 모든 경매 물건이 그렇듯
현장 방문을 통해 임차인의 거주 여부를 확인하고
실제 거주 상태와 권리 관계를 꼼꼼히 검토하는 것이
중요합니다.
건축물 대장 상에서도 다세대 주택으로
정상적으로 기재되어 있어,
법적인 문제는 없을 것으로 보입니다.
따라서, 이 물건은 권리 분석과 시세 조사를
철저히 한 후, 입찰을 고려할 수 있
안전한 물건이라고 할 수 있습니다.
권리분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 유24's 추천 입찰가
현재 시세를 고려하고, 경매 물건의 특징을 종합적으로 분석해 볼 때
경매유24's 추천 입찰가는?
3,500~4,000만 원
시세가 5천 만원일 경우
3,500만 원에 가깝게 입찰가를 산정하는 것이 좋을 것으로 보입니다.
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