안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘 소개해 드릴 경매 물건은
인천 미추홀구 도화동에 위치한 빌라입니다.
이 물건은 감정가에서 두 번 유찰되어
최저가가 크게 떨어졌기 때문에
자본금이 적은 분들에게도 매우 좋은 기회가 될 수 있는
소액 투자 물건입니다.
또한, 전세사기 피해를 입으신 이 임차인 분은
경매를 활용해 피해를 줄일 수 있는 좋은 방안이
될 수 있으니,
관심 있으신 분들은 끝까지 읽어주시길 바랍니다.
2023 타경 57200[2]
지금부터 물건 분석, 입지 분석, 시세 파악, 권리 분석까지 자세히 살펴보겠습니다.
이 물건은 단기투자자분에게 추천드립니다.
< 한 줄 요약 >
추천 입찰가격 : 9,750만 원
이 가격으로 쓰면 됩니다.
1. 물건 분석
이 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한
8층 건물 중 6층에 있는 빌라입니다.
감정가는 1억 9,700만 원이었으나 두 차례 유찰된 후
현재 최저가는 9,600만 원까지 떨어졌습니다.
이 물건은 건물 면적이 50㎡(약 15.1평)으로
방 1개, 화장실 1개로 구성된 원룸형 빌라입니다.
방 하나 짜리 빌라로, 구조상 수요가 다소
제한적일 수 있습니다.
또한, 이 빌라는 2013년에 준공된 신축 빌라로
건물 상태도 상당히 양호한 것으로 보입니다.
주차 공간은 지상 주차장이 있으며,
엘리베이터도 갖추어져 있어 편의성이 좋습니다.
원룸형 빌라는 직장인이나 사회 초년생을 대상으로 한 월세 수익형 부동산으로 활용도 가능합니다.
2. 입지 정보
도화동은 1호선 전철역과 가까운 역세권 입지입니다.
경매 물건은 도보로 5분 이내에 위치한 전철역을 이용할 수 있어 직장인들에게 매우 매력적인 위치입니다.
하지만 빌라 뒤쪽에 지상철이 지나가고 있어
다소 소음이 발생할 가능성이 있습니다.
이 점은 입찰을 고려하시는 분들이 현장 답사를 통해
반드시 확인해 보셔야 할 요소입니다.
입지적으로는 학군이 잘 갖춰져 있습니다.
인근에 초등학교와 중학교가 도보로
이동 가능한 거리에 위치해 있습니다.
고등학교는 약간 떨어져 있지만
충분히 통학 가능한 거리입니다.
또한, 마트, 주민센터, 우체국 등 생활 편의시설이
가까운 거리에 위치해 있어 일상생활에 필요한
인프라도 잘 갖춰져 있습니다.
도로 접근성도 좋기 때문에 자차를 이용하는
거주자들에게도 큰 불편함 없이 생활할 수 있습니다.
입지 총평: 인프라는 평범하나
입지는 좋지 않습니다.
추후 시세 상승 가능성은 낮습니다.
3. 시세 파악
미추홀구 도화동의 빌라 시장은 비교적 거래량이 적어
숭의동 지역 중 비슷한 지역의 물건들의 시세를
조사해 보았습니다.
이번 경매 물건의 시세를 분석해 보면
이 지역의 평균 시세는
약 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원 사이로
형성되어 있습니다.
다만 경매 물건은 원룸형으로 시세를 좀 더 보수적으로
보아야겠습니다.
1.15억을 보겠습니다.
경매 최저가가 9,600만 원인 것을 감안하면
현재 시세 대비 약 2천만 원 이상 저렴하게
입찰할 수 있는 기회입니다.
특히 소액으로 투자할 수 있는 물건이
많지 않다는 점에서
이 물건은 소액 투자자들에게 매우 매력적입니다.
다만, 인근 거래 사례와 비교할 때
시세 차익이 크지 않을 수 있으며,
거래량이 많지 않아 시세 변동성이 있을 수 있습니다.
따라서 입찰 전, 인근 부동산에 문의하여
추가적인 시세 확인을 하는 것이 좋습니다.
현재까지의 정보를 종합해 보면
최저가 대비 약 2천만 원의 시세 차익을 기대할 수 있으며, 소액 투자 물건으로서의 매력은 충분합니다.
예상 시세 : 1.15억
4. 권리 분석
이 물건의 권리 분석을 살펴보면
등기부등본 상에는 임차권이 설정되어 있습니다.
임차권은 말소 기준 권리에 해당하지 않으므로
낙찰 후에도 소멸되지 않으며,
임차인이 전세금을 돌려받지 못했을 경우
낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다.
다만, 이번 물건의 경우
임차인이 후순위 임차인이기 때문에
낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.
등기부등본상 근저당권, 임의경매 등 권리는
말소 기준 권리에 속하며,
낙찰 후에는 모두 소멸될 예정입니다.
따라서 이 물건은 권리적으로 안전한 물건입니다.
권리 분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 유24's 추천 입찰가
이번 미추홀구 도화동의 빌라는
소액 투자자에게 적합한 물건입니다.
두 번의 유찰로 인해 최저가가 대폭 하락했으며
시세 대비 저렴한 가격에 입찰할 수 있는
좋은 기회입니다.
역세권에 위치한 점과 생활 편의성이 높은 점도
이 물건의 장점입니다.
권리 분석 결과, 안전한 물건이며, 임차인의 보증금을
인수해야 할 위험도 없습니다.
입찰가 대비 시세 차익을 노릴 수 있으며, 단기 투자로 수익을 기대할 수 있습니다.
현재 시세를 고려하고, 경매 물건의 특징을 종합적으로 분석해 볼 때
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9,700~9,800만 사이
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