서울 준신축 엘리베이터까지 있는 빌라 시세가 1억 이하라면
문제가 있다고 생각하면 됩니다.
안녕하세요 경매유24 입니다.
오늘은 서울의 빌라물건을 가지고 와 보았는데요.
이 물건은 절대 입찰 들어가면 안되는 물건입니다.
왜 그런지 사례를 바탕으로 보시면 이해가 쉬우실 것 같아 가져와 보았습니다.
1. 현황
현장에 한 번 다녀와봤던 물건인데요.
해당 물건은 서울 빌라 물건이며, 3.64억 빌라가 9,500만 원까지 떨어져 있습니다.
외관으로 보기엔 무척 매력적인 가격이죠? 그래서 문제가 발생하는 겁니다.
이 물건 입찰하는 순간 보증금 1,200만 원이 순식간에 날라갑니다.
왜 그러는지 본격적으로 알아보겠습니다.
1. 권리 분석
입지 볼 필요 없이 바로 권리분석을 들어가보겠습니다.
등기부를 먼저 보면 가압류, 압류, 강제경매 등 인수해야 하는 권리는 하나도 없습니다. 즉, 등기부 상에서는 안전합니다.
매각물건명세서를 보면 엇? 임차인이 있습니다. 그것도 보증금과 차임을 전부 알 수 없는 선순위 임차인입니다.
게다가 배당요구 신청도 안했네요. 이런 경우엔 임차인이 이 경매사건에 관여하지 않겠다라는 뜻입니다.
경매에 금전관계에 일체 영향이 없죠. 그럼 안전할까요?
아닙니다.
대항력이 있기 때문에 모든 경매가 끝나도 임차인은 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 그럼 이 임차인이 진성인지 아니면 허위인지 어떻게 확인할까요?
1. 은행이 있는지 확인
우리가 은행에서 돈을 빌릴 때 은행은 엄청 까다롭게 대출 심사를 진행하죠? 마찬가지입니다. 선순위임차인이 있는지 무조건 확인하고 돈을 빌려줍니다.
때문에 은행이 부동산경매물건 시세에 대부분을 대출해주었다면 허위임차인일 가능성이 높습니다.
하지만 이 물건은 은행대출이 없죠? 때문에 진성임차인일 확률이 훨씬 높아지는 겁니다.
2. 기존 거래내역 확인 기존 확실한 증거가 있습니다.
바로 실거래가공개시스템을 이용하여 기존 임대차 내역을 살펴보는 것입니다.
전입새대를 보시면 선순위 임차인은 16.07.14일 전입했습니다.
위의 사진도 16.07.14일 2.7억이라고 적혀있기에 이 임차인일 확률이 상당히 높은겁니다. 대략 95% 정도? 진짜입니다 ㅎ 때문에 이런 물건을 싸다고 1.2억에 입찰하는 순간 2.7억을 물어주게 되어 3.9억에 이 부동산을 구입하게 되는 것입니다.
시세가 3억이니 사는 순간 9,000만 원 손실이 확정됩니다.
따라서 이런 유형의 물건은 입찰하시지 않는 것을 추천드립니다 :)
글로 쓰다보니 약간 헷갈리시는 부분이 있을것 같아 영상으로 자세히 풀어보았습니다.
https://youtu.be/262wEqaVt80?feature=shared
감사합니다 :)