안녕하세요, 경매 유24입니다~
오늘은 제가 법인으로 낙찰받아
매도했던 경험이 있는 시흥시 장곡동의
아파트 물건을 소개해 드리려고 합니다.
이 아파트는 추석 연휴 직후인 9월 19일에
경매가 진행되는데
입찰 경쟁이 적을 가능성이 있어
좋은 기회가 될 수 있습니다.
이 물건의 감정가는 2억 9,300만 원이었으나
1회 유찰되어 현재 2억 500만 원에
진행되고 있습니다.
이번 포스팅에서는 이 아파트의 물건 분석, 입지 분석, 시세 파악, 권리 분석을 통해 자세히 살펴보겠습니다.
2024 타경 53747
이 물건은 실거주 & 단기투자자분에게 추천드립니다.
< 한 줄 요약 >
추천 입찰가격 : 2.8억
이 가격으로 쓰면 됩니다.
1. 물건 분석
이 아파트는 1999년 준공된 23평형(60m²) 아파트로 총 20층 중 3층에 위치한 저층 물건입니다.
저층이기 때문에 층수의 장점은
상대적으로 부족합니다.
방 3개, 화장실 1개로 구성되어 있으며
발코니 확장 없이 일반적인 구조입니다.
또한, 사진을 통해 확인해 본 결과
아파트의 외관에 특별히 수리가 진행된 흔적은 없으며
현관문 또한 크게 특징적인 점은 없었습니다.
단지 규모는 총 799세대이며
10개 동으로 이루어진 중규모 아파트 단지입니다.
주차 대수는 세대당 1.01대로
세대당 1대를 넘는 수준이지만 절대적으로 주차 공간이
충분하지는 않을 것으로 보입니다.
하지만 1999년에 지어진 구축 아파트 치고는
주차 여건이 그나마 괜찮은 편입니다.
2. 입지 정보
시흥시 장곡동에 위치한 이 아파트는
교통 호재가 있는 지역입니다.
현재 서해선 시흥 시청역이 근처에 위치하고 있으며,
경강선이 새로 들어설 예정입니다.
장곡역에서 경강선을 이용하면 광명을 거쳐 인덕원, 판교까지 연결되는 노선으로,
교통 편의성이 크게 개선될 전망입니다.
학군은 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보권에 있어
교육 인프라도 나쁘지 않습니다.
다만, 대형마트나 백화점과 같은 생활 편의시설은
가까운 곳에 없으며, 인근 동네의 소규모 마트를
주로 이용해야 할 것 같습니다.
우체국과 행정복지센터가 가까운 거리에 있어
공공기관 접근성은 무난한 편입니다.
입지 총평: 입지와 인프라 둘 다 양호합니다.
추후 시세 상승 가능성이 있습니다.
3. 시세 파악
이 아파트의 시세는 최근 몇 년간 거래가 거의 없다가
올해부터 거래량이 급격히 늘어나며
회복세를 보이고 있습니다.
현재 중층 이상의 시세는 3억 내외로 형성되어 있으며
저층 물건도 비슷한 시세를 기록하고 있습니다.
1층은 3억 1천만 원에 거래된 사례가 있으며,
3층 물건은 3억 500만 원에 거래된 기록이 있습니다.
전세 안고 매물의 호가는
3억 2천만 원에서 3억 3천만 원 수준입니다.
향후 시세가 3억 후반까지
상승할 가능성도 엿보입니다.
하지만 거래된 기록을 기준으로 보수적으로 판단할 때
시세는 약 3억 1천만 원으로 보는 것이 적절합니다.
현재 최저가와 비교하면 시세와의 차이는
약 1억 원 이상으로,
입찰 기회가 충분히 있다고 판단됩니다.
예상 시세 : 3.1억
4. 권리 분석
권리 분석에서 중요한 부분은
등기부등본에 나타난 권리관계입니다.
갑구에는 압류와 임의 경매, 을구에는 근저당권 설정이 있지만, 모두 말소 기준 권리로 낙찰 시
말소될 예정이기 때문에 안전한 물건입니다.
또한, 임차인도 없는 상태라서 권리 인수나 임대차 관련 부담 없이 안정적으로 입찰할 수 있는 조건입니다.
매각물건명세서에도 특별한 특이사항이 없고
추가적인 권리문제도 발견되지 않았습니다.
권리 분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 유24's 추천 입찰가
현재 시세를 고려하고, 경매 물건의 특징을 종합적으로 분석해 볼 때
경매유24's 추천 입찰가는?
2.8억 내외입니다
이번 경매는 9월 19일 안산지방법원에서
진행될 예정이므로, 관심 있으신 분들은
참고해 입찰에 참여해 보시면 좋겠습니다.
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