안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘 소개할 경매 물건은
성북구 정릉동에 위치한 아파트로
실거주를 원하시는 분들께 특히 추천드립니다.
이 물건은 2023 타경 2879로 1회 유찰된 상태에서
최저가가 낮아져 지금이 입찰을 고려하기에
적절한 시점입니다.
특히, 실투자금이 부족하지만
서울에서 넓은 평수의 아파트를 원하시는 분들에게
적합한 물건입니다.
약 1억 원의 자금만 있으면 경매를 통해
이 물건을 손에 넣을 수(?) 있습니다.
이번 경매 물건의 상세 정보와 함께 물건 분석,
입지 분석, 시세 파악, 권리 분석을 하나하나 꼼꼼히
살펴보겠습니다.
2023 타경 2879
1. 물건 분석
이번에 소개할 경매 물건은
성북구 정릉동에 위치해 있으며
19층 중 3층입니다.
층수가 낮은 편이라 채광이나 뷰는
다소 아쉬울 수 있지만 43평형(115㎡) 의 넓은 크기와
방 4개, 화장실 2개로 구성된 계단식 구조 덕분에
거주 환경은 쾌적합니다.
2005년에 준공된 이 아파트는 1,971세대의
대규모 단지로, 총 28개 동으로 이루어져 있습니다.
서울 내에서도 상당한 규모의 대단지 아파트로
단지 자체의 편의시설과 관리 상태는
좋을 것으로 기대됩니다.
주차 대수는 세대당 1.2대로 약간 부족할 수 있지만
큰 불편을 초래할 정도는 아닐 것으로 보입니다.
가족 구성원이 많아 넓은 평수가 필요한 분들이나
서울에서 중대형 평형대를 선호하는 실거주자분들에게
적합한 아파트입니다.
2. 입지 정보
이 아파트는 우이신설선 역과 가까운 거리에 위치하고 있으나, 아쉬운 점은 도보로 접근하기가
쉽지 않다는 것입니다.
아파트 단지 아래쪽에 언덕이 있어
역으로 가기 위해서는 고개를 넘거나 약간의 우회를
해야 하는 불편함이 있습니다.
학군도 완벽하지는 않은데, 위쪽에 초등학교가 하나
위치하고 있을 뿐, 중학교와 고등학교는
인근에 위치하지 않아 자녀가 있는 가정에서는
교통편을 고려해야 할 수 있습니다.
생활 편의시설 측면에서는 인근 동네 마트가 존재하지만, 대형마트나 관공서와는 다소 거리가 있습니다.
정릉동이 서울 안에 위치하고 있음에도 불구하고,
인프라가 풍부하지는 않습니다.
다만 서울 물건 + 대단지이기 때문에
인근이 오르는 만큼은 따라 오를 것으로 보입니다.
입지 총평: 입지와 인프라 둘 다 평범합니다.
시세 상승 가능성은 보통입니다.
3. 시세 파악
2024년부터 해당 물건이 위치한 아파트는
꾸준히 거래가 이루어지고 있습니다.
특히 대형 평수임을 감안하면
거래량이 적지 않은 편입니다.
현재 시세는 7억 내외로 확인되며,
입주 가능한 물건은 7.2억 원으로 나와 있습니다.
다만 이번 경매 물건은 3층에 위치하고 있어,
층수에 대한 불리함을 감안하여
시세를 보수적으로 6.9억으로 잡아보았습니다.
경매 물건의 최저가는 6.4억으로,
시세 대비 5,000만 원 정도 저렴한 상태입니다.
이런 점에서 입찰을 고려할 만한
좋은 기회라 할 수 있습니다.
시세 차익을 노리기보다는 실거주를 목적으로
하시는 분들에게 적합한 경매 물건입니다.
시세를 6.9억 원으로 보고
말씀드리겠습니다.
4. 권리 분석
경매 물건에서 가장 중요한 요소 중 하나인
권리 분석을 살펴보겠습니다.
우선 등기부등본을 확인한 결과,
갑구에는 가압류와 임의경매가 기재되어 있으며
이는 모두 말소기준권리에 속합니다.
낙찰 후에는 이 권리들이 모두 소멸하게 되어
낙찰자에게 안전한 권리로 이어집니다.
을구에는 근저당권이 설정되어 있습니다.
이 역시 말소기준권리에 해당하며,
낙찰 후 모두 말소될 예정입니다.
말소기준권리는 근저당권이 설정된
2015년 5월 22일이 기준이며,
모든 권리는 이 기준에 따라 소멸됩니다.
또한 매각물건명세서 상으로도 특이사항이 없으며,
임차인 역시 존재하지 않습니다.
따라서 임차인의 보증금을 인수할 필요도 없는
안전한 물건입니다.
다만, 2024년 6월 기준 250만 원의 관리비가
미납된 상태이므로 이 부분을 감안하여
입찰가를 산정해야 합니다.
권리 분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
5. 결론
이 물건은 서울에서 넓은 평수의 아파트를 찾으시는
실거주자 분들께 추천할 만한 경매 물건입니다.
1억 원의 실투자금으로 대형 평수 아파트를
소유할 수 있으며, 안전한 권리 분석과 함께
적절한 입찰가로 경쟁력 있는 입찰이 가능합니다.
단기 투자보다는 실거주 목적으로 접근하시는 것이
더 효율적인 물건입니다.
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