안녕하세요, 경매유24입니다.
강남구에 위치한
아파트 경매 물건을 소개해 드리려 합니다.
2023 타경 117918
이 물건은 실거주를 목적으로 하시는 분들께
추천드리는데요.
그 이유가 매매사업자로 단기투자가 어려운
지역이기 때문입니다.
때문에 2년 보유 후 매도 or 실거주자분이
입찰하면 좋습니다.
지금부터 물건 분석, 입지 분석, 시세 파악, 권리 분석을 말씀드리겠습니다.
1. 물건 분석
본 물건은 강남구 자곡동에 위치한
아파트 경매 물건입니다.
감정가는 10.08억이었으나 1회 유찰된 후
현재 최저가는 8.64억으로 설정되어 있습니다.
준신축 아파트인 이 물건은
건물면적 60㎡(약 25평형)으로
방 3개와 화장실 1개로 구성된 복도식 구조입니다.
2015년에 준공된 이 아파트는 세대수 1,339세대로
이루어져 있어 대단지의 장점을 누릴 수 있는 반면
복도식 구조로 인해
다소 답답한 느낌을 줄 수 있습니다.
주차 대수는 세대당 1.18대 수준으로
다소 부족할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
경매 물건의 위치한 동은 뷰가 좋지 않다는 점도
고려해야 할 사항입니다.
2. 입지 정보
경매물건 주변에는 대중교통이 다소 부족한 편입니다.
인근에 지하철역은 없으며,
버스를 통해 이동해야 하는 불편함이 있습니다.
학군의 경우 초등학교와 중학교가
각각 1개씩 인접해 있지만, 고등학교는 도보로 약 15분(1km 내외) 거리로 다소 떨어져 있어
학군적인 메리트는 평범한 편입니다.
생활 편의시설도 부족한 편입니다.
인근에 동네 마트가 있지만 대형마트나 쇼핑몰 등은
멀리 떨어져 있어 생활 편의성은 떨어질 수 있습니다.
(수서역 인근 백화점이 들어설 예정이기는 함)
관공서로는 주민센터가 가까이 있어
행정 업무는 비교적 수월하게 처리할 수 있겠으나,
전반적인 인프라는 다소 부족한 편입니다.
그러나 강남이라는 입지의 메리트를 감안하면,
향후 시세 상승 가능성은 충분히 높습니다.
교통과 생활 편의성 면에서 아쉬운 점이 있지만,
입지적인 장점은 분명히 존재합니다.
입지 총평: 인프라는 약간 부족하지만
입지는 좋습니다.
시세상승 가능성 또한 높습니다.
3. 시세 파악
이제 본격적으로 시세를 살펴보겠습니다.
이번 경매 물건의 시세를 파악할 때 주의해야 할 점은
바로 '뷰'입니다.
해당 물건은 뷰가 좋지 않고 다른 동에 가려져 있어
시세에 영향을 미칠 수 있습니다.
현재 자곡동의 아파트 중 뷰가 좋은 물건은
13억 원까지 거래된 사례가 있으나,
이번 경매 물건의 경우 평균적으로
9억 원대에 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.
실제로 4층 대모산 뷰가 보이는 물건의 호가가
10.5억 원이지만, 이번 경매 물건의 시세가 그 정도로 형성되기 어렵다는 점을 감안해야 합니다.
따라서 이 물건의 예상 시세는 보수적으로
9.5억 원에서 9.7억 원 정도로 보고 있으며,
최저가 8.64억 원과 비교했을 때
1억 원 정도의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
다만, 부동산 중개업소를 통해
추가적인 시세 확인이 필요할 수 있습니다.
시세를 9.5~9.7억 원으로 보고
말씀드리겠습니다.
4. 권리 분석
마지막으로, 권리 분석을 통해
이 물건의 안전성을 확인해 보겠습니다.
아파트 경매 물건에서 가장 중요한 것은
등기부등본과 매각물건명세서의 분석입니다.
먼저 등기부등본의 갑구와 을구를 살펴보겠습니다.
갑구에는 임의경매가 확인되며
이는 말소기준권리 후보군에 속하여
낙찰 후 사라지는 권리로, 낙찰자에게 위험이 없습니다.
을구에는 근저당권 설정과 전세권이 확인되는데
이 역시 말소기준권리 후보군에 속하므로
낙찰 후 사라집니다.
즉, 낙찰자는 추가적인 부담 없이
물건을 인수할 수 있습니다.
매각물건명세서에도 특이사항이 없으며,
임차인 또한 없는 것으로 확인됩니다.
관리비 또한 미납된 내역이 없다고 명시되어 있습니다.
권리 분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
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