안녕하세요, 경매유24입니다.
오늘은 오산시에 위치한
아파트 경매 물건을 소개해 드리려 합니다
2023 타경 74071
이 물건은 실거주자분들에게 특히
추천할 만한 물건입니다.
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지금부터 물건 분석, 입지 분석, 시세 파악, 권리 분석을 말씀드리겠습니다.
1. 물건 분석
오산시 부산동에 위치한 이 아파트는
25층 건물 중 11층에 자리잡고 있으며
2017년에 준공된 준신축 아파트입니다.
총 1,099세대로 이루어진 대단지 아파트로
건물 면적은 60㎡ (약 25평)입니다.
방 3개와 화장실 2개가 배치되어 있고
계단식 구조로 설계되어 있습니다.
3베이 구조는 아니지만, 드레스룸과
다양한 활용 공간이 있어 공간 활용도가 높습니다.
감정가는 3.55억 원으로 설정되었으나
1회 유찰되어 현재 최저가는 2.48억 원입니다.
1층에 위치한 점은 입찰 경쟁이 상대적으로
낮을 것으로 예상되며, 특히 단기 투자자에게
적합한 물건으로 보입니다.
그러나 1층 물건의 특성상 보안 문제로 인해
일반적으로 중층 이상의 수요가 높습니다.
입찰가를 약간 보수적으로 산정할 필요가
있겠습니다.
2. 입지 정보
이 아파트는 오산시 부산동에 위치하고 있으며
인근에는 자이 아파트 단지가 밀집해 있습니다.
그러나 이 지역은 주요 교통편이 부족하고
상업시설과 공공 인프라가 상대적으로 미비합니다.
학군은 초등학교 하나만 확인되며
주변에는 대형 상업시설이나 관공서가 없습니다.
마트는 동네 마트가 있는 정도로
상업적 인프라가 부족합니다.
이로 인해 장기적으로 시세 상승 가능성은
제한적일 수 있습니다.
해당 지역은 주거지로는 적합하나
상업적 인프라가 부족하여 장기투자에는
추천드리지 않습니다.
입지 총평: 입지와 인프라 둘 다
좋지 않습니다.
시세 상승 가능성은 낮습니다.
3. 시세 파악
해당 아파트의 시세는 중층 기준으로
약 3.5억 원 내외로 거래되고 있습니다.
저층의 거래 사례로는 3월에 2층이 3.32억 원에
거래된 것이 마지막으로 확인됩니다.
또한 인근 옆 단지에서는 7월에 2층이
3.35억 원에 거래된 사례도 있습니다.
1층의 경우, 일반적으로 시세는
3억 초~중반 정도로 예상됩니다.
현재 호가는 저층이 3.4억 원부터 시작하며
1층은 수요가 제한적일 수 있기 때문에
호가보다 낮은 가격으로 거래될 가능성이 높습니다.
따라서 이 아파트의 시세를 3.3억 원으로 평가하며
최저가인 2.48억 원과의 차이는 약 8,000만 원입니다.
이로 인해, 1층 물건의 경우
상대적으로 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있으며
이를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.
입찰 전에 현재 시세와 호가를 비교하고
물건의 상태와 경쟁 상황을
신중히 검토하는 것이 중요합니다.
시세를 3.3억 원으로 보고
말씀드리겠습니다.
4. 권리 분석
등기부등본 상에서 임의경매와 압류가 확인되며
이는 모두 낙찰 후 말소되는 말소기준권리입니다.
또한, 근저당권 역시 말소기준권리 후보군에 속하여
낙찰 후 소멸됩니다.
이로 인해 권리상 위험 요소는 없으며
낙찰자는 권리 문제에 대해 걱정할 필요가 없습니다.
매각물건명세서에 따르면
현재 보증금 20%로 입찰해야 합니다.
임차인은 없으며, 관리비 미납금은 100만 원입니다.
이러한 점에서 권리 분석 결과는 안전하며
입찰 시에는 추가로 고려해야 할 사항은 거의 없습니다.
권리 분석 총평: 낙찰자 인수 사항 없습니다.
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